再见，蓬莱市、长岛县！你好，蓬莱区！
一个重磅消息让整个烟台热血沸腾，火速登上各大热搜榜。
山东省政府批复了烟台行政区划的调整，撤销蓬莱市、长岛县，设立蓬莱区。
官方的解读是，加强区域协同联动、快推进蓬长一体化发展。
但我们普通人更愿意相信的是，烟台要建地铁了！
根据相关规定，要想建地铁需要达到三个条件：一般公共财政预算收入应在亿元以上；地区生产总值在0亿元以上；市区常住人口在万人以上。
前两个条件，烟台都满足了，唯一不达标的就是人口，将县市划区成为必要的出路，但蓬莱区能满足这个需求吗？
路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。01
经过烟台2年多时间的努力，终于传来好消息！
6月22日，山东省政府办公厅正式发布《通知》，撤销蓬莱市和长岛县，设立烟台市蓬莱区！
烟台不是省会，没有像济南那样“硬吞并”，而是通过“撤县市设区”的方式，实现了软性扩容。
至此，划区的消息最终尘埃落定，烟台距离地铁更近了一步。
而关于地铁，早已被写入政府工作报告，今年将要开建，烟台也正在为地铁开建做着各种准备，规划征集意见、地质勘探都已先行。
要致富，先修路。
种种迹象表明，烟台地铁时代要来了。
但是，那个桎梏烟台地铁的人口限制，真的解决了吗？
未必！
以下的数据推算有些繁琐，请大家耐心看完。
根据烟台统计年鉴的数据，年，烟台市区+蓬莱+长岛的户籍人口是.31万人，烟台非户籍的常住人口有58.32万人。
年，烟台市常住人口比上年末增加1.62万人。
这三个数相加是.25万人，这就是蓬莱区划定后，最“理想”的烟台市区常住人口，但这是将烟台全市的常住人口以及烟台全市增加的人口，全部列为烟台市区人口的前提下得出的结果。
所以，人口这个指标，还未必能满足。
好在，还有其他的解决办法，像那些网传的信息也并非空穴来风，栖霞的臧家庄、中桥极有可能也会划入开发区或者福山区，以补充人口数量。
但无论怎样，蓬莱区、地铁，对烟台这座城市来说，都是好事。
02
在城市和区域发展进程中，跨行政区划的经济、交通等诸多方面合作不易，几乎是全国城市面临的普遍问题。
因此，中心城区吸纳周边辖区，让自己的行政区划变大，是城市化进程中的一种常规操作，一个城市版图的扩大，带来的是交流、融合和兴盛，对于经济发展是有利的助推器。
在一切改良中，以交通运输改良最为有效。蓬莱、长岛划入烟台市区，有利于拓展城市发展空间，优化资源配置，能够整体提升城市竞争力，推动城市经济结构的转型和战略的升级。
从宏观层面讲，将加快推进蓬莱、长岛一体化发展，也更加有利于城市整体的融合水平提升，也将会提升烟台市区的实力水平。
从微观层面将，将推动烟台进入地铁时代，长期来看也会提升烟台各区的基础设施建设。
地铁对于蓬莱，可能会使其人口流向烟台中心区。
看看日本知道了，新干线的设计初衷的为了疏解东京拥挤人口，带动周边经济发展，然而事与愿违。新干线修好后，很多直接越过大阪去了东京，更多人流向中心区。
地铁对于长岛，地铁根本通不过去，更有网友调侃：“长岛成了街道办”。
地铁对于烟台，两个字就可以概括，利好！无论是交通通勤、基础设施水平，还是城市竞争力，都是很大的提升。
烟台划区扩容，除了给城市带来行政、财政、经济发展的好处之外，对大家最关心的房价，也可能形成直接拉动。
03
在大城市吞并周边，以及城市内部“县改区”之后，像蓬莱区这样的新城区的房价往往会被拉高，并保持在高位。
就在刚刚，蓬莱的地产项目已经开始酝酿涨价。
另外，看看隔壁的大哥青岛也会发现，即墨年撤市划区后，楼市升温，房价在短时间内大幅度上涨，引来一大批房企争相进驻。
现在金钱开始与注意力一起流动。另外，对于地铁这样的事件，从来不缺热度，特别是在地产圈，烟台中心区很多项目已经开始蹭热度。
这热度蹭的确实没有毛病，在地铁的利好作用下，中心市区的平均房价也会被集体抬高，进而使市区内房价稳定在较高水平。
短期来看，划区、建地铁这些举动会成为推高房价的因素，但考虑到目前的市场情况，在销售压力还没有缓解的情况下，烟台的房价还不可能大幅度上涨。
长期来看，中心城市因为扩容，对土地供应量的掌控能力增强。当地可以通过控制土地出让规模，使房价稳定在一定水平。
04
所以，买房一定要看懂背后的逻辑。
修建地铁，对烟台刚需人群、刚需项目带动很大，特别是能通地铁的郊区项目，这样能够大大减少通勤时间，解决交通出行问题。
而对于高端项目的影响有限，买这些房子的人，他们的出行是私家车，他们不会因为有没有地铁而改变对项目的认知。
另外，区域合并背后反映了城市化逻辑的变化，这个逻辑将深刻影响未来二三十年的房地产市场。
未来人口、资金会加速流向中心城市，以及围绕这些中心城市，培育起来的“都市圈”、“城市群”。
很多中小城市会逐步甚至已经进入人口流失状态，不动产价值将随之降低。
所以，买房、投资，要顺势而为。
最后，你是不是对烟大海底隧道更加期待了呢？
转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbhl/4093.html
